Kira düzenlemesi AYM’ye gidebilir

Türkiye’de emlak piyasasında yaşanan problem büyüyerek devam ederken ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçmek için yeni bir düzenlemeye gidiliyor.

Buna göre Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu’nda kabul edilen düzenlemeyle 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira yenileme dönemlerinde ev sahipleri kiracılarına en fazla yüzde 25 zam yapabilecek.

Mevcut şartlarda kira artış oranı tüketici enflasyonun son 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hesaplanıyor. Bu hesaba göre Mayıs ayı için kira artış oranı yüzde 39,33 olarak belirlenmişti. Ekonomistlere göre Türkiye’deki enflasyonun önümüzdeki süreçteki projeksiyonuna bakıldığında bu oranın Temmuz ayında yüzde 50’ye yaklaşması, Ekim ayında yüzde 60’ı aşması Aralık ayında ise yüzde 70’e dayanması bekleniyordu.

Türk Lirası’ndaki değer kaybı düşünüldüğünde bu beklenti çoğu kiracı için ciddi bir problem oluşturdu. Zira ev sahiplerinin büyük bölümü son günlerde yasal artış oranını yetersiz bulduğu için kiracılara baskı yapıyor ve ev sahipleri ile kiracılar bu anlaşmazlığın çözümünü mahkemelerde arıyordu.

Hükümet ilk olarak bu anlaşmazlıkların çözümü için arabuluculuk şartı getirerek geçmişteki anlaşmazlıkların mahkemeler üzerindeki yükünü hafifletmeye çalıştı. Yüzde 25’lik tavan oran ise bu anlaşmazlıkların bir yıl süre ile dondurulmasını hedefliyor.

Peki kira artış oranının sabitlenmesi emlak piyasasını nasıl etkiler?

DW Türkçe’ye değerlendirmelerde bulunan Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş’a göre uygulama mevcut kiracılar için olumlu görünse de yeni kiracılar için büyük problemleri de beraberinde getirecek.

Bazı evler ilandan çekildi

Daha uygulama yürürlüğe girmeden bunun ilk etkilerini göremeye başladıklarını anlatan Gökhan Taş, "Evini 5 bin liraya kiraya vermek isteyen bazı mal sahipleri bizi arayarak bu ilanları geri çekmek istedi. Mevcut kira artış oranını yetersiz buluyorlar ve aradaki farkı yeni kiracılara yansıtacaklar. Yani evlerini artık 5 bin liraya değil daha fazla bir ücretle kiraya vermek için hazırlanıyorlar" diyor.

Gökhan Taş, ev sahiplerinin bundan sonra gerçekleşmesini tahmin ettikleri enflasyon bedelini de kiraya ekleyeceğini söylüyor.

"Aradaki fark anlaşmazlıkları sürdürür"

İstanbul’da emlakçılık yapan Erkan Özbaş, son dönemlerde kiracılar ile ev sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıkların ciddi boyutlara ulaştığını ve mahkemelerin bu dosyalarla dolu olduğunu aktarıyor. Mevcut sorunların bu uygulama ile düzeltilemeyeceğini söyleyen Özbaş, bu oranın yeni kiralık ev ilanlarını hızla yükselteceğini belirtiyor.

Başka bir emlakçı Ferik Kesik ise çözümün yüzde 25’lik artış oranında olmadığını vurgulayarak şöyle devam ediyor: "Değil yüzde 25, yüzde 10’a sabitlense de bu sorun çözülemez. Şimdi 2 bin liraya evini kiraya veren bir kişi sözleşme yenileme döneminde yüzde 25 zam yapacak ve eline artık aylık 2 bin 500 lira geçecek. Ama o ev sahibi kiracısını çıkarıp yerine başka bir kiracı koyabilirse 7 bin liradan kiraya verecek. Arada çok büyük bir fark var. Bu da anlaşmazlıkların önüne geçmez."

"Ev sahipleri için sorun olacak"

Avukat Hikmet Güngör de DW Türkçe’ye yaptığı yorumda uygulamanın şu an kirada olan ve Temmuz ayı ile birlikte sözleşme yenilecek kiracılar için oldukça olumlu olduğunun altını çiziyor. Ancak Güngör’e göre uygulama diğer taraftan ev sahipleri için ciddi bir mağduriyeti de beraberinde getiriyor.

Bazı mülk sahiplerinin bu mağduriyeti yaşamamak için kiracıları arayıp, "Bu uygulama bizi bağlamaz, biz daha yüksek oranda kira artışı yapacağız" diyerek şimdiden niyetlerini belli ettiklerini anlatan Hikmet Güngör, kira düzenlemesinin hukuk dışı uygulamalara kapı aralayacağını dile getiriyor.

"Anayasa Mahkemesi’ne gideceğiz"

Durumu kendi müvekkilleri üzerinden anlatan Hikmet Güngör, kira düzenlemesi uygulamasının Resmi Gazete’de yayınlanmasının ardından hemen iptal edilmesi için harekete geçeceklerini belirterek, şunları söylüyor:

"Bazı ev sahibi müvekkillerimizin Temmuz ayında sözleşme yenileme dönemleri geliyor. Bu enflasyonist ortamda onlar için yüzde 25’lik oran kabul edilemez. Burada 20 yıllık kira ile evin değerinin hesabından bahsediliyordu. Şu an bu 30-35 yıla çıktı. İnsanlar yaptıkları yatırımlardan mağdur olmamalı. Biz ilk olarak zamanı gelen sözleşmeler için Sulh Hukuk mahkemelerine oradan da Anayasa Mahkemesi’ne taşıyacağız bu olayı. Ancak burada yürütmenin durdurulması lazım. Çünkü dava süreçleri çok uzun ve Anayasa Mahkemesi’nin vereceği karar geriye dönük işlemez. O yüzden burada bu uygulamanın hızla durdurulması için Anayasa Mahkemesi’ne gideceğiz.”

Uygulama ile birlikte her mülk sahibinin büyük bir tehlike içine düşeceğinin altını çizen Güngör, "Mülk sahiplerinin büyük bölümü de kira geliri ile harcamalarının bir kısmını finanse ediyor. Şu an onların giderleri yüzde 80 artarken kira gelirinin yüzde 25 artması çok büyük bir tehlike oluşturuyor. Yasal kira artış oranı yüzde 40. Siz ilk aydan ev sahiplerini yüzde 15’lik bir zarara uğratmış oluyorsunuz. Devam eden kira artış oranı zaten enflasyona karşı kiracıları koruyordu ama yeni çıkan uygulama ile aradaki makas çok açılacak ve iki taraf arasına çok büyük anlaşmazlıklara neden olacak" diyor.

"Boş tarihli tahliye taahhüdü imzalatmak isteyecekler"

Hikmet Güngör, bugünden itibaren yaşanacak bir sıkıntı hakkında da uyarıda bulunuyor. Buna göre ev sahipleri son uygulamadan sonra artık yeni kiracılardan boş tarihli tahliye taahhüdü almak isteyecek. Güngör, "Ev sahipleri bunu yapmak isteyecek ve bir sorun daha ortaya çıkacak. Hükümet istediğine de tam olarak ulaşamayacak ve aynı zamanda anlaşmazlıklar körüklenecek" ifadelerini kullanıyor.